为妥善解决我县城市规划区内国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，有效化解社会矛盾，结合我县实际情况，提出如下处理意见：

一、处理原则

我县城市规划区内国有建设用地上不动产登记历史遗留问题处理工作应坚持尊重历史，还原历史同时期政策；坚持以人民为中心，实事求是，分类施策，公开公正，从旧从轻的原则。

二、适用范围

本意见适用于我县城市规划区内国有土地上住宅小区和国有工业用地上的房屋，且符合土地利用总体规划和城市规划，未办理产权登记的不动产。

三、受理条件

（一）符合土地利用总体规划和城市规划，不影响城乡道路、市政设施、城市河道水系、公园绿地、高压走廊等；

（二）土地、房屋权属来源清晰，四界无争议；

（三）房屋、构筑物具有使用价值，不属于危房或危险构筑物；

（四）未被列入拆迁范围（独院住宅及旧城改造范围内的不予受理）。

四、相关问题及处理办法

（一）关于土地方面的历史遗留问题

1、土地权属确认

办理不动产登记时，经查询无土地登记信息的，按以下方式处理。

（1）申请人能够提供或者在县不动产登记机构能够查询到土地权属来源文件的，由县不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容经权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查结果和权属来源文件批准内容进行登记。权属来源文件未载明批准用途的，按实际用途进行登记。

（2）对于1987年1月1日首部《土地管理法》实施之前的用地，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件，按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》确定为国有土地的，由县不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地予以登记。

以上所述权籍调查结果由县不动产登记机构在武陟县人民政府网站、不动产所在地、不动产登记大厅进行公告15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。

（3）房屋已登记，土地权属来源合法，但未办理土地首次登记的，县不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序直接办理不动产登记，不再办理土地使用权首次登记。

以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和登记事项。

2、关于划拨土地补缴土地出让金、契税问题

划拨土地上房屋所有权人申请办理出让性质不动产权证书，不再办理土地使用权出让审批手续和签订土地出让合同，但应补缴土地出让金，并依法缴纳契税，补缴出让金按下列标准执行。

（1）购房人自愿补缴出让金的，按房屋占用（分摊）土地对应的现行基准地价的40%缴纳出让金。土地用途按房屋实际用途确定。

（2）房屋越界超占国有土地的，应按对应用途现行基准地价补缴土地出让金，并依法缴纳契税。

（3）现行基准地价按照《武陟县人民政府关于调整城镇国有土地级别和基准地价的公告》（武布〔2019〕3号）确定。

（4）以上土地出让起始年限按缴纳土地出让金的时间确定，住宅楼按本幢楼第一户缴纳土地出让金的时间确定。

3、关于出让土地改变用地条件和补缴土地出让金、契税问题

土地使用者改变出让合同规定土地用途的，不再办理审批手续和签订土地出让合同，但应补缴土地出让金，并依法缴纳契税，补缴出让金按下列标准执行。

国有出让土地上自行规划所建的商住小区，购房者自愿补缴土地出让金的，按房屋占用（分摊）土地对应的不同用途现行基准地价之差的40%缴纳出让金。

4、关于宗地分割、合并问题

宗地确需分割或合并的，由权利人提出申请，经出让方同意后办理不动产登记。

5、关于房屋跨宗、越界问题

（1）房屋已办理首次登记，涉及转移、抵押登记的

①房屋所在楼幢跨宗，且所跨宗地为同一权利人，房屋已经办理首次登记的，可以办理相关不动产登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

②对建筑物超出原宗地界址，房屋已经办理首次登记的，可以办理相关不动产登记，按批准用地范围落宗，并在不动产登记申请书、簿、证上如实记载相关情况。

③对建筑物超出原宗地界址，购房人已取得房屋所有权证，可以申请办理不动产转移、抵押登记。登记时，应在不动产登记申请书、簿、证上如实记载相关情况。

（2）涉及房屋首次登记的

①房屋所在的楼幢跨宗，且所跨宗地为同一权利人的，直接依法办理首次登记。

②房屋、建筑物越界超占、压占其他权利人土地的，按下列要求办理：

A、开发建设单位与被超占土地的权利人有合同约定的，由开发建设单位提供相关证明材料。

B、开发建设单位与被超占土地的权利人无合同约定的，可由被超占土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明。有违法行为的，经依法处理后，按照超占面积乘以现行基准地价，补缴土地出让金，并依法缴纳相关费用。

（二）关于规划许可、验收方面的历史遗留问题

对无规划许可或与规划许可内容不符的建设项目，由开发建设单位，按照有关规定缴纳城市基础设施配套费和人防工程易地建设费后，由县自然资源局、人防办分别出具认可证明，不再补办建设工程规划许可证和建设工程规划核实合格证。开发建设单位不存在或被注销的，由购房者交纳，按建筑面积分摊。2011年10月14日《武陟县人民政府关于加强城市基础设施配套费的征收和管理的通知》实施之前的建设项目，不再缴纳城市基础设施配套费；1997年1月1日《人民防空法》实施之前的建设项目，不再缴纳人防工程易地建设费。

（三）关于工程竣工验收方面的历史遗留问题

1、2009年10月19日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（住建部令2号）实施前投入使用的房屋，未进行竣工验收备案的，原房屋开发企业或建设单位须委托有资质的房屋质量安全鉴定机构，对房屋质量安全进鉴定，出具房屋质量安全鉴定报告，由县住房和城乡建设局出具认可证明后（结建人防工程的项目，需有人防工程竣工备案许可证），方可凭相关资料申请办理不动产登记手续。原房屋开发企业或建设单位不存在的，由权利申请人委托有资质的房屋质量安全鉴定机构进行鉴定。

2、2009年10月19日之后投入使用，但未组织竣工验收备案的，可按下列其一执行：

（1）建设单位或申请人可委托有资质的房屋质量安全鉴定机构对房屋质量安全进行鉴定，出具房屋质量安全鉴定报告，由县住房和城乡建设局出具认可证明（结建人防工程的项目，需有人防工程竣工备案许可证）。

（2）由建设单位组织施工、设计、监理等单位进行竣工验收，形成验收报告并在县住房和城乡建设局进行备案（结建人防工程的项目，需有人防工程竣工备案许可证）。

（四）关于开发建设单位已注销或被吊销后业主办理不动产问题

1、对土地已登记、购房人所购商品房已竣工，因房屋开发建设单位已注销或被吊销，不能配合购房人办理房屋转移登记的，应在武陟县人民政府网站、不动产登记机构和不动产所在地公告15个工作日。公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的，无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记，购房人均可申请办理个人房屋所有权登记。

2、同一栋楼内个别业主未及时办理房屋所有权证的，参照本栋楼已登记业主办证时提供的资料予以办理。

（五）关于产业集聚区标准厂房及其他工业用地上房屋登记问题

1、产业集聚区标准厂房登记问题

参照《关于解决产业集聚区标准厂房权属遗留问题的会议纪要》（县长办公会议纪要〔2015〕12号）办理。

2、土地已登记的工业用地上房屋首次登记问题

参照《关于解决企业用地中转批供脱节等相关问题的会议纪要》（县长办公会议纪要〔2014〕6号）办理，并按上述第（二）（三）款要求完善规划许可、竣工备案等相关手续。

（六）关于原房、地登记信息不一致的登记问题

1、房、地权利人不一致

对已分别办理土地、房屋登记，房屋发生转移（一次或多次）并办理转移登记，但未及时申请办理土地转移登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，县不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，按有关规定将土地证、房产证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原土地权利人下落不明、被注销等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构核查原土地、房屋登记档案，公告废止原土地证，再办理房地统一登记手续。

2、房、地用途不一致

2017年1月1日不动产统一登记之前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。

（七）其他问题

1、凡属单位集资建房且房屋大多出售给本单位或本系统职工的，购房人可持购房收据交纳契税。对房地产开发企业建设的项目应按销售时间区别对待，2006年12月31日之前销售的房屋，可持收据直接交纳契税并办理房屋登记手续；2006年12月31日之后销售的房屋，需持不动产销售发票交纳契税并办理房屋登记手续。

2、因购房人购房票据丢失的，若建设单位或房地产开发企业仍存在的，由建设单位或房地产开发企业复印记帐联并加盖印章作为征税依据。若建设单位或房地产开发企业不存在的，按税务系统评估价格作为征税依据。

3、对已分别办理土地、房屋登记，房屋发生转移（一次或多次）但未及时申请办理转移登记，因原转让方下落不明、被注销等原因确实无法与受让方共同申请转移登记的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，由受让方出具具结书和有关转移登记材料，公告无异议，且足额缴纳税费后，可单方申请转移登记。

五、办理程序

历史遗留问题不动产登记工作采取统一受理、联席办理的方式，按照下列程序进行处理：

（一）对符合条件的小区，由政府协调将供暖主管网、支网修至入户门口。愿意办理不动产登记的业主，须持热力公司出具的供暖入网费缴纳凭证，向县处理不动产登记历史遗留问题工作领导小组办公室提出申请。

（二）领导小组办公室在认真调查、查明原因的基础上，根据具体情况，以书面形式通知相关职能部门对申请登记的不动产有关情况进行认定。

（三）相关职能部门接到联办通知后，需在承诺的期限内，提出认定意见。

（四）房屋建成并投入使用的时间，由权利人出具具结书并由其主管部门或乡镇、街道办事处认定。

六、其他规定

（一）对于涉及面广、影响较大的历史遗留问题，由领导小组提出具体处理意见，报县政府同意后进行处理。

（二）其他未尽事宜，由领导小组集体研究解决。领导小组办公室可根据本意见制定具体的操作细则和配套措施，与本意见一并执行。

七、组织领导及部门职责

县政府成立武陟县处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题工作领导小组，负责全县国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的处理工作。

组  长：申  琳（县政府县长）

副组长：张戊己（县委常委、县政府党组成员）

张  涛（县委常委、县政府常务副县长）

成  员：王东圃（县政府办副主任、城建办主任）

        郜  翔（县纪委副书记、监委副主任）

        毛克祥（县财政局局长）

        张兴文（县自然资源局党组书记）

        原拥政（县自然资源局局长）

        马铁索（县住房和城乡建设局局长）

        贺建立（县税务局局长）

        梁宏波（县房管中心主任）

        温小亮（县人防办主任）

        李永祥（县投资集团有限公司董事长）

领导小组下设办公室，办公地点设在县自然资源局，原拥政同志兼任办公室主任，办公室负责全县国有建设用地上不动产登记历史遗留问题处理日常具体工作。

（一）县政府办负责协调各单位密切配合，保障该项工作顺利开展；

（二）县纪委负责监督各单位履职情况；

（三）县财政局负责提供出让金及其他相关行政事业性收费票据；

（四）县自然资源局负责核实是否符合规划，征缴城市基础设施配套费，并办理不动产权登记等；

（五）县住建局负责房屋质量安全鉴定和竣工验收等；

（六）县税务局负责税费的征缴及提供企业完税情况等；

（七）县房管中心负责交易备案和房屋面积测量等；

（八）县投资集团负责产业集聚区标准厂房的转让工作；

（九）县人防办负责人防工程核验及人防工程易地建设费征缴等工作。

八、有关要求

（一）密切配合，认真履行岗位职责。不动产历史遗留问题处理工作涉及单位多，政策关联性强，各相关职能部门要按照“谁主管、谁负责”的原则，履行各自职责，齐心协力，把此项惠及民生的工作落实好、出成效。

（二）加强监管，杜绝新的问题产生。各有关职能部门要切实加强行业监管，对在建、新建、扩建房屋要认真审查，严格把关，并跟踪管理。对发现的问题，要及时制止，尽快依法处理，坚决杜绝新的问题产生。

本意见自印发之日起实施，有效期两年。

                              2019年9月25日